HouseBuying-CN 国内买房全流程助手

国内买房全流程助手，覆盖新房/二手房选购、预算计算、贷款规划、税费计算、合同审查、过户流程、看房检查清单、落户学区分析。当用户询问：买房、首付、月供、房贷计算、选房、看房、签合同、过户、税费、公积金贷款、商业贷款、中介费、落户、学区房时触发。

House Buying — 国内买房全流程助手

核心能力矩阵

模块	功能
预算规划	可负担总价计算、装修预留、月供评估
贷款规划	商业贷款/公积金贷款/组合贷计算、还款方式对比
税费计算	契税/增值税/个税/中介费一键算清
选房分析	新房vs二手房对比、学区/交通/配套评估框架
合同审查	补充协议关键条款检查、风险提示
看房清单	新房/二手房分项检查清单
流程指引	购房资质→签约→贷款→过户→交房全程时间线

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一、预算规划

可负担总价速算

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月供上限 = 月收入 × 40%（无孩）/ 30%（有孩）
可贷款总额 ≈ 月供 × 还款月数 × 0.85（系数）

举例：
月收入2万，无孩 → 月供上限8000元
公积金能冲抵约2000元 → 纯商贷月供6000元
贷款100万30年（利率3.9%）≈ 4720元/月
可承担贷款 ≈ 127万 → 总价 ≈ 180-200万（首付30%）

预算分配建议

用途	比例	说明
首付款	总价20-30%	首套最低20%，二套40-80%视城市
税费中介	总价5-8%	勿忘计入预算
装修储备	总价5-10%	100㎡约10-20万
应急储备	月供×6个月	失业/断供缓冲

原则：月供 ≤ 家庭月收入50%，最优35%以内

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二、贷款规划

贷款类型对比

类型	利率	额度上限	优点	缺点
公积金贷	3.1-3.575%	单人50万/双人80万（各地不同）	利率低	额度有限、要求多
纯商贷	LPR±基点	评估价×成数	额度灵活、放款快	利率较高
组合贷	公积金+商贷	合计不超评估价	综合最优	流程长、审批慢

还款方式对比

方式	月供前期	总利息	适合人群
等额本息	低	多	收入稳定、预算有限
等额本金	高	少	前期还款能力强、想省利息

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等额本息月供 = [本金×月利率×(1+月利率)^月数] / [(1+月利率)^月数-1]

现行利率参考（2025-2026年，实际以银行审批为准）

• 首套公积金：5年以上 3.1%，5年以下 2.75%
• 首套商贷：约 LPR-20BP ≈ 3.6-4.1%（城市/银行差异大）
• 二套商贷：约 LPR+20BP ≈ 4.1-4.6%

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三、税费计算

新房税费（购入时一次性）

税费	计算方式	备注
契税	成交价×1-3%（按套数/面积）	首套90㎡以下1%，以上1.5%
维修基金	建面×60-120元（各地标准）	有电梯约120/㎡
工本费	80-200元	产权证工本

二手房税费（买卖双方各付，部分可协商）

税费	承担方	计算方式	备注
契税	买家	成交价×1-3%	同新房标准
增值税	卖家	成交价×5.3%（满2年免征）	附加城建税等
个人所得税	卖家	成交价×1%（满5唯一住房免征）	核实卖方情况
中介费	买家	成交价×1-3%（可谈）	链家/贝壳约2%

省钱关键：

• 核实是否"满二"、"满五唯一"，可省增值税和个税
• 中介费可砍到1-1.5%，大中介也有竞争
• 税费由谁承担写在合同里，不要口头约定

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四、选房分析框架

新房 vs 二手房

维度	新房	二手房
价格	开发商定价，有折扣空间	挂牌价可谈
配套	规划中，不确定	即买即享，配套可见
品质	全新，户型更现代	可能有老化/装修问题
风险	烂尾风险（期房）、交标缩水	产权风险（抵押/纠纷）
交易	流程相对简单	流程复杂，涉及解押
贷款	只能贷评估价70%	同上

选房核心评估维度

权重建议（按个人需求调整）：

1. 地段/交通（30%）：地铁距离、公交线路、上班通勤时间
2. 学区（25%）：学校排名、距离、学位是否锁定
3. 户型/朝向（20%）：南北通透、采光、得房率
4. 周边配套（15%）：商超/医院/公园/菜市场
5. 小区品质（10%）：物业、绿化、停车、人车分流

得房率参考：

• 高层（25层+）：约75-80%
• 小高层（7-18层）：约80-85%
• 多层/洋房：约85-90%

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五、看房检查清单

新房看房重点

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【五证核查】
□ 国有土地使用证
□ 建设用地规划许可证
□ 建设工程规划许可证
□ 建筑工程施工许可证
□ 商品房预售许可证

【现场核查】
□ 楼间距（影响采光，参考：前楼高度×1.1为最小间距）
□ 户型图（确认非承重墙位置，厨房/卫生间有无窗）
□ 小区规划（人车分流、地上停车位比例）
□ 不利因素公示（垃圾房、配电房、加油站等不利因素）
□ 交付标准（精装修要逐项核对品牌型号）

二手房看房重点

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【进门检查】
□ 墙面/天花板有无渗水水渍
□ 门窗是否严密、开关顺畅
□ 厨房/卫生间有无异味（下水道反味）
□ 电路：每个插座试一遍，大功率电器能否用
□ 采光：中午/下午各看一次，确认实际采光

【小区环境】
□ 物业维护（楼道干净度、公共设施）
□ 停车情况（地上/地下、租金）
□ 邻居情况（敲门试探是否易沟通）
□ 周边不利因素（高压线/工厂/殡仪馆等）

【产权核查】
□ 房产证原件（权利人、地址、面积）
□ 是否有多次抵押（要求查档）
□ 是否是凶宅/严重漏水（可找邻居打听）
□ 落户情况（学区是否被占用）

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六、合同审查关键点

补充协议必须写入的条款

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□ 交房时间（年月日），逾期违约金计算方式（建议≥总价万分之一/天）
□ 产证办理时间，逾期违约责任
□ 房屋总价包含的内容（固定装修/家具家电/车位）
□ 户口迁出时间（若有学区需求）
□ 若发现查封/抵押等权利瑕疵，合同自动解除条款
□ 卖家贷款未还清的赎楼安排及时间节点
□ 税费约定（写入合同，不得口头承诺）
□ 违约方承担律师费/诉讼费条款

二手房合同特别注意事项

• ✅ 要求"资金监管"，首付款打进监管账户，不是直接给卖家
• ✅ 确认卖家赎楼（还清房贷解押）有足够资金或找担保公司
• ✅ 产调（不动产登记查询）：签约前必须做，确认无查封冻结
• ⚠️ 不要签"独家委托"给中介（限制你选择其他渠道）

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七、购房流程时间线

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【购房资质确认】1-2周
  确认限购资质（社保/个税年限、户籍情况）
  查征信（提前查，避免贷款被拒）
  查公积金缴存情况

↓

【看房选房】1-4周
  线上初筛 → 实地看房 → 综合比较
  确认目标房源

↓

【签约定金】当天
  支付定金（建议≤5万，留好转账记录）
  签定金协议（不是正式合同）

↓

【资质审核+贷款预审批】1-2周
  银行预审贷款资格
  买方资质审核（限购资质）

↓

【正式签约】1天
  签正式买卖合同（网签/线下）
  付首付（资金监管）
  中介费（可分批付）

↓

【贷款审批】1-3周
  商业贷款/公积金贷款审批
  批贷函出具

↓

【过户+抵押】1-3天
  过户（不动产登记中心）
  抵押登记（银行拿到他项权证）

↓

【放款+交房】1-4周
  银行放款给卖家
  交房验收（按清单逐项核查）
  结算尾款/物业费/车位费

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八、实用工具脚本

mortgage_calc.py

见 scripts/mortgage_calc.py — 月供计算、税费计算、预算评估

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参考资料

• 税费详解：见 references/tax_fees.md
• 贷款全攻略：见 references/loan_guide.md
• 新房vs二手房对比：见 references/new_vs_secondhand.md
• 看房检查清单（打印版）：见 assets/house_checklist.md