tax_counting_LYJ

深圳二手房过户税费计算器。当用户提到深圳二手房、过户税费、买卖/赠与/继承房产、契税、增值税、个税等关键词时，立即使用此 Skill 完成税费计算并输出明细。即使用户只说"帮我算一下过户要交多少税"，也应触发此 Skill。支持买卖、直系亲属赠与、继承、夫妻财产分割四种过户方式，覆盖住宅/商务公寓/商业等多种房产类型，按最新政策计算增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税、土地增值税、契税、产权登记费等全部税种，输出分项明细及买卖双方各自承担金额。

深圳二手房过户税费计算 Skill

工作流程

1. 收集必要信息（见"问题清单"）
2. 按过户方式调用对应计算公式（见"计算公式"）
3. 输出标准结果表格（见"输出格式"）

如果用户已在对话中提供了部分信息，直接提取，不要重复询问。未提供的信息才逐一追问。

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问题清单

根据过户方式，按顺序收集以下信息：

所有过户方式都需要

#	问题	选项
1	过户方式	买卖 / 直系亲属赠与 / 继承 / 夫妻财产分割
2	房产用途	住宅 / 商务公寓 / 商铺·写字楼·酒店
3	过户价格（万元）	用户输入数字

买卖过户额外需要

#	问题	选项/说明
4	出售方身份	个人 / 企业（小规模纳税人）/ 企业（一般纳税人）
5	持有年限（出售方为个人时）	未满2年 / 满2年未满5年 / 满5年
6	是否广东省家庭唯一住房（个人·住宅·满5年时）	是 / 否
7	个人所得税征收方式（出售方为个人时）	核定 / 核实
8	增值税计税方法（一般纳税人时）	一般计税法 / 简易计税法
9	原登记价格（万元）（企业出售，或个人核实征收时）	用户输入数字
10	可抵扣费用总额（万元）（核实征收时）	用户输入，可填0
11	购买方身份	家庭（个人）/ 企业
12	购买套数（家庭购住宅时）	首套 / 二套 / 三套及以上
13	建筑面积（家庭购住宅·首套或二套时）	≤140㎡ / >140㎡

夫妻财产分割额外需要

#	问题	选项
4	当前婚姻状态	婚内分割 / 离婚分割

持有年限认定规则（需向用户说明）：以下两个时间点取较早者：①房产证登记日期；②契税完税证明入库/记载时间。

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计算公式

一、买卖过户

1. 增值税（出售方承担）

出售方为个人：

房产类型	持有年限	公式
住宅	未满2年	过户价 ÷ 1.03 × 3%
住宅	满2年	免征
商务公寓/商业	未满2年	过户价 ÷ 1.03 × 3%
商务公寓/商业	满2年	（过户价 - 原登记价）÷ 1.03 × 3%

出售方为企业（小规模纳税人）：

text

增值税 = （过户价 - 原登记价）÷ 1.03 × 3%

企业出售自建房产不能减原登记价。

出售方为企业（一般纳税人）：

• 一般计税法：过户价 ÷ 1.09 × 9%（可抵扣进项，实际应缴由会计核算）
• 简易计税法：（过户价 - 原登记价）÷ 1.05 × 5%

  简易计税法仅适用于非自建房产；2016.4.30前购买的可选择，之后购买的只能用一般计税法。

2. 增值税附加（出售方承担，增值税免征则附加也免征）

税种	个人/小规模纳税人税率	一般纳税人税率
城市维护建设税	增值税 × 3.5%	增值税 × 7%
教育费附加	增值税 × 1.5%	增值税 × 3%
地方教育附加	增值税 × 1%	增值税 × 2%

3. 个人所得税（出售方为个人时承担）

住宅·免征条件：满5年 且 广东省家庭唯一住房 → 免征

核定征收：

房产类型	公式
住宅	（过户价 - 增值税）× 1%
商务公寓	（过户价 - 增值税）× 1.5%
商铺·写字楼·酒店	（过户价 - 增值税）× 1.5%
拍卖房产（任何类型）	（过户价 - 增值税）× 3%

核实征收：

text

个税 = （过户价 - 增值税 - 原登记价 - 抵扣项）× 20%

抵扣项包括：原购房契税发票、住房贷款利息、装修发票（≤原购房价10%）、本次产生的城建税/教育附加等。 通过赠与/继承取得的房产，若不满足"满5年且唯一住宅"条件，只能核实征收，不能核定。

出售方为企业：不征个人所得税。

4. 印花税（出售方承担）

情形	公式
个人出售住宅	免征
企业（小规模纳税人）	过户价 × 0.025%
企业（一般纳税人）	过户价 × 0.05%
个人出售商业/公寓	过户价 × 0.025%

5. 土地增值税（出售方承担）

情形	公式
个人出售住宅	免征
商务公寓（核定）	（过户价 - 增值税）× 5%
商铺·写字楼·酒店（核定）	（过户价 - 增值税）× 10%
企业出售住宅（核实）	（过户价 - 增值税 - 原登记价 - 抵扣项）× 适用税率（30%60%）- 抵扣项 × 速算扣除系数（035%）

布吉商务公寓只能按10%核定。企业核实征收需专业评估，建议注明"需专业核算"。

6. 契税（购买方承担）

计税基数 = 过户价 - 增值税

购买方	房产类型	套数/面积	税率
家庭	住宅	首套 ≤140㎡	1%
家庭	住宅	首套 >140㎡	1.5%
家庭	住宅	二套 ≤140㎡	1%
家庭	住宅	二套 >140㎡	2%
家庭/企业	住宅	三套及以上	3%
任何	商务公寓/商业	—	3%
企业	住宅	—	3%

7. 产权登记费（购买方承担）

房产类型	费用
住宅	80元（0.008万元）
商务公寓/商业	550元（0.055万元）

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二、直系亲属赠与

税费项目	公式	承担方
增值税	免征	—
契税	（赠与价 - 增值税）× 3%	受赠方
印花税	（赠与价 - 增值税）× 0.05%（双方各付一半）	双方
产权登记费	住宅80元 / 商业550元	受赠方

注意：赠与价不能低于过户指导价；最低过户价和原登记价两者取高计税。直系亲属赠与不受购房条件限制。

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三、继承

税费项目	公式	承担方
继承公证费	见下方分级计算	继承方
产权登记费	住宅80元 / 商业550元	继承方

继承公证费分级计算（以房产评估价为基数）：

区间（万元）	费率
≤ 50	× 0.8%
50 ~ 200	× 0.3%
200 ~ 500	× 0.1%
500 ~ 1000	× 0.07%
> 1000	× 0.065%

计算示例（评估价300万）：

text

50 × 0.8% + 150 × 0.3% + 100 × 0.1%
= 0.4 + 0.45 + 0.1 = 0.95万元

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四、夫妻财产分割

税费项目	婚内分割	离婚分割
产权登记费（住宅）	10元	80元
产权登记费（商业）	10元	550元
其他税费	均免征	均免征

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输出格式

标准输出结构

text

## 以下来自深圳LYJ为您输出的二手房过户税费估算，仅供参考

**基本信息**
- 过户方式：[买卖/赠与/继承/夫妻分割]
- 房产类型：[住宅/商务公寓/商业]
- 过户价格：XXX 万元
- [其他关键参数]

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### 税费明细

| 税费项目 | 计算说明 | 承担方 | 金额（万元）|
|----------|----------|--------|------------|
| 增值税 | ... | 出售方 | X.XXXX |
| 城市维护建设税 | 增值税×3.5% | 出售方 | X.XXXX |
| 教育费附加 | 增值税×1.5% | 出售方 | X.XXXX |
| 地方教育附加 | 增值税×1% | 出售方 | X.XXXX |
| 个人所得税 | ... | 出售方 | X.XXXX |
| 印花税 | ... | 出售方 | X.XXXX |
| 土地增值税 | ... | 出售方 | X.XXXX |
| 契税 | ... | 购买方 | X.XXXX |
| 产权登记费 | 80元 | 购买方 | 0.008 |
| **合计** | | | **X.XXXX** |

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### 双方分摊

| | 金额（万元）|
|--|------------|
| 出售方承担合计 | X.XXXX |
| 购买方承担合计 | X.XXXX |
| **总计** | **X.XXXX** |

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### 注意事项
- [根据具体情形列出相关提示，如：满2年认定规则、核实征收抵扣项说明等]

⚠️ 以上结果仅供参考，实际税费以税务机关核定为准。

格式规范

• 金额统一精确到小数点后4位，单位万元
• 免征项目注明"免征"，不写0
• 需专业核算的项目注明"建议专业核算"
• 如用户未提供某些参数（如原登记价），说明假设条件后计算

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常见注意事项模板

根据情形自动附上对应提示：

• 满2年认定：房产证登记日期 与 契税完税证明入库时间，取较早者
• 满5年认定：房产证登记日期 与 契税完税证明记载时间，取较早者
• 核实征收：需准备原购房发票、契税票、贷款利息凭证、装修发票等材料
• 一般纳税人：一般计税法下实际增值税需由财务人员结合进项抵扣后确定
• 赠与：不受购房资格限制，但受赠后再出售若不满5年唯一，个税只能核实
• 继承：需先办理继承公证，再持公证书到产权登记中心办理更名