房产税与城镇土地使用税申报核对（免费版）

房产税与城镇土地使用税申报核对表逐处复算，从价计征（房产余值乘 1.2 百分比）、从租计征（租金乘 12 百分比）、城镇土地使用税（土地面积乘等级税额）、分期缴纳的本期应纳、申报税额与账面税金勾稽、合计逐列复核、重复与空缺检测，每条结论引用原文行号。本免费版执行引擎声明的免费检查项。触发词包括 房产税申报核对、城镇土地使用税申报核对、从价从租混算、土地等级税额用错。

完全本地运行：引擎已经打包在本技能里（engine 目录）。 核对过程不需要联网、不需要 API Key、没有调用次数上限。

什么时候用

谁会在什么时候用：有自有房产或土地的企业，办税人员与财务经理在申报期前（多数省份按半年申报， 部分地区按年）必须把房产税与城镇土地使用税这张表核一遍才敢提交。

为什么必须核：这两张税都是"先算计税依据、再乘税率"的简单乘法，但一张表里同时有从价计征的房产、 从租计征的房产、若干宗土地，口径一混就整处错；而且本期应纳还要按分期期数折半、再减减免， 最后与申报表、账面计提的税金三方对上。算错一次就是实打实的多缴或少缴。

与同类工具的区别：增值税进销项与税负率核对核的是销项减进项；发票一致性核的是单张发票； 本工具核的是房产税/城镇土地使用税的计税依据与申报勾稽（房产原值、房产余值、租金收入、 土地面积、等级税额、分期期数、减免税额），算式完全不一样。

这张表会逐项核对什么：

• 房产余值 = 房产原值 ×（1 − 扣除比例）
• 从价计征年应纳税额 = 房产余值 × 1.2%
• 从租计征年应纳税额 = 租金收入 × 12%
• 城镇土地使用税年应纳税额 = 土地面积 × 等级税额
• 本期应纳 = 年应纳税额 ÷ 分期期数 − 减免税额
• 申报税额、账面税金分别与本期应纳勾稽（差异定位：多报/少报多少）
• 合计行逐列复算，重复明细行与关键字段空缺检测

每条结论都带原文行号与出处，可被第三方用同一份输入复算； 材料不足时不给结论，会明确列出还缺什么。

这个免费版查什么

（检查项由引擎的 CHECKS_GIVEN 导出，跑 --sample 会打印实际执行了哪些， 结果 JSON 的 scope 里也写着本档执行了哪些、哪些没执行。）

怎么用

bash

node scripts/run.mjs --sample                 # 先看样例
node scripts/run.mjs --input 你的材料.json     # 跑自己的材料

材料就是这张表的表头 + 明细行（从 Excel 直接复制成文本，Tab 分隔最稳）。 表头要能认出：房产名称/宗地、计征方式、房产原值、扣除比例、房产余值、租金收入、免租期月数、 土地面积、土地等级、等级税额、年应纳税额、分期期数、本期应纳、减免税额、申报税额、账面税金。

常见错法（这张表里真的会有人这么填）

1. 拿房产原值直接乘 1.2%：从价计征的计税依据是房产余值（原值先减扣除比例），跳过"余值"这一格， 整处年应纳税额会放大 1/(1−扣除比例) 倍。
2. 出租房产也按从价算：出租部分走从租口径（租金 × 12%），却把租金填进"房产原值"列再乘 1.2%， 两条口径同时不成立；从价/从租混在同一行，从租那条链永远核不出来。
3. 城镇土地使用税用建筑面积：能乘等级税额的是土地（宗地）面积，不是房产建筑面积或可售面积， 两者差一个容积率，税额就整片错。
4. 半年申报却把年应纳税额填进"本期应纳"：分期期数填 2 时，本期应纳应是年额 ÷ 2 再减本期减免； 直接把年额报上去就是整期多缴。
5. 同一处房产出现两行、或改了明细忘改合计：一处房产按从价、一处按从租分行列示是正常的， 但名称要能区分；否则重复行会让年应纳税额与合计一起翻倍，合计行的勾稽会当场差出来。

需要完整档时（可选）

本免费版是完整可用的核心产出，本版本不包含下面这些项：

• 计征方式与填报数据口径不符检测（从价行填了租金、从租行填了原值/土地面积、土地行填了房产原值）
• 免租期未按规定从价计征检测（按从价口径补算免租期部分并给出差额）
• 表内口径一致性检测（同一张表里从价房产的扣除比例、同一土地等级的等级税额是否一致）
• 更正清单（逐处归因 + 更正金额 + 申报前处理清单，按金额排序）

同名工具的完整档是另一个独立商品（条款与条件以它自己的商品页为准）；两档的差别就是上面这些，没有别的。

边界（请务必知道）

本工具不做引擎 CHECKS_OUT_OF_SCOPE 里列的那些判断：

• 不判断房产原值该不该包含地价、附属设备与配套设施 —— 以你提供的账面口径为准，本工具只用你填的原值去复算；
• 不判断本地适用的减除比例、土地等级税额标准、减免政策与免租期的特殊规定 —— 本工具按你表里填的数复算，不查政策文库，也不替你选比例/税额标准；
• 不给税务意见、不做税收筹划，只核表内可算关系与口径一致性；
• 不读 .xlsx（需要你先导出成文本贴进来）；
• 材料不足时不给结论，也不会输出「未发现问题」；逐处算不出的行会进 not_concluded， 既不算通过也不算不通过。