土地增值税预缴与清算核对（免费版）

土地增值税预缴与清算表逐项核对，逐行复算扣除项目合计、增值额、增值率、应纳土地增值税、应预缴税额，检测已预缴差异，复核合计行并检测重复与空缺，每条结论引用原文行号。本免费版执行引擎声明的免费检查项。触发词包括 土地增值税预缴、土地增值税清算、扣除项目漏计、增值额与增值率、预征率、清算应补退。

完全本地运行：引擎已经打包在本技能里（engine/ 目录）。 核对过程不需要联网、不需要 API Key、没有调用次数上限。

什么时候用

谁会在什么时候用：房地产 / 建筑企业的项目会计，每次预缴申报与每一次清算都要做这张表； 月度预缴要算「预收收入 × 预征率」，清算时要一路算到「清算应补（退）」。 它是六步串行算术：

· 扣除项目合计 = 土地成本 + 开发成本 + 开发费用 + 税金 · 增值额 = 转让收入 − 扣除项目合计 · 增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目合计 · 应纳土地增值税 = 增值额 × 档位税率 − 扣除项目合计 × 速算扣除系数 · 应预缴税额 = 预收收入 × 预征率 · 清算应补退 = 应纳土地增值税 − 已预缴税额

扣除项目漏计一项、增值率跨档时档位看错行（30% / 40% / 50% / 60% 与对应速算扣除系数）， 差额就是几十上百万，也是税企争议最集中的一张表。行一多（多个项目、多个清算单位）人眼极易错。

与已有能力的区别：property-tax-land-use-check 核的是城镇土地使用税与房产税的计税依据； cit-prepay-check 核的是企业所得税季度预缴。本技能核的是土地增值税这条独立的 预缴 / 清算链条（扣除项目 → 增值额 → 增值率 → 档位应纳税额 → 预缴 → 应补退）。

这个免费版查什么

· 扣除项目合计勾稽（土地成本 + 开发成本 + 开发费用 + 税金） · 增值额勾稽（转让收入 − 扣除项目合计） · 增值率勾稽（增值额 ÷ 扣除项目合计） · 应纳土地增值税勾稽（增值额 × 档位税率 − 扣除项目合计 × 速算扣除系数） · 应预缴税额勾稽（预收收入 × 预征率） · 已预缴与应预缴税额差异检测 · 合计行逐列复核（每一列的合计是否等于各行之和） · 重复项目检测 · 关键字段空缺与占位符检测 · 按口径不应为负的列出现负值检测

（检查项由引擎的 CHECKS_* 导出，跑 --sample 会打印实际执行了哪些。）

怎么用

bash

node scripts/run.mjs --sample                 # 先看样例
node scripts/run.mjs --input 你的清算表.json    # 跑自己的材料

入参就是一张含表头的预缴 / 清算表，从 Excel 复制成文本粘进来最稳（Tab 分隔）：

text

项目	清算单位	清算状态	转让收入	预收收入	预征率	应预缴税额	已预缴税额	土地成本	开发成本	开发费用	税金	扣除项目合计	增值额	增值率	档位税率	速算扣除系数	应纳土地增值税	清算应补退税额
A花园一期	住宅	已清算	22000000.00	20000000.00	1.5%	300000.00	300000.00	5000000.00	3000000.00	800000.00	1200000.00	10000000.00	12000000.00	120.00%	50%	15%	4500000.00	4200000.00

档位税率与速算扣除系数按你适用的档位口径填在表里（本工具不写死任何地方政策）， 表尾可以有 合计 行；增值率、预征率、档位税率、速算扣除系数都写百分数（如 1.5%、50%）。

常见错法（这张表里真的会有人这么填）

1. 扣除项目漏一项：只加土地成本 + 开发成本，把开发费用或税金落在表外； 扣除项目合计一小，增值额与增值率立刻跨档，税额跟着错（复算会直接指出少了多少）。
2. 速算扣除系数乘错基数：写成「增值额 × 速算扣除系数」；正确基数是扣除项目合计 （应纳 = 增值额 × 档位税率 − 扣除项目合计 × 速算扣除系数）。
3. 增值率的分母用转让收入：分母必须是扣除项目合计；分母一换，30% 的项目会被算进 40% 的档。
4. 拿全口径转让收入算预缴：预缴口径是「预收收入 × 预征率」， 预收收入按实际收到（含定金、首付、按揭到账）确认，不能整盘收入一起乘。
5. 已预缴只填一个总数：预缴是逐期申报缴的，某一期预收收入漏报或预征率用错， 累计数就对不上；差异要能落到具体期次。
6. 档位税率与速算扣除系数不成对：同一档位里混用了两个系数（例如 40% 档一会儿 5%、一会儿 10%）， 或者把税率与系数写反 —— 算出来的税额会成负的。
7. 缺格用 0 顶、负号照抄：土地成本、已预缴税额空着就当 0 算，或者粘贴时把减号带进来； 本工具不会替你填，会直接报「关键字段缺失」或「按口径不应为负」。

需要完整档时（可选）

本免费版是完整可用的核心产出，本版本不包含下面这些项：

• 增值率档位与表内档位税率/速算扣除系数不匹配判定
• 扣除项目口径与表内多数项目不一致判定
• 预征率与约定（或表内多数项目）不符判定
• 清算单位划分重复或遗漏判定
• 已预缴与清算应纳土地增值税比较（应补/可退金额复算）判定
• 同一项目重复清算判定
• 按金额排序的处理清单（每条带行号与建议动作）

同名工具的完整档是另一个独立商品（条款与条件以它自己的商品页为准）；两档的差别就是上面这些，没有别的。

边界（请务必知道）

本工具不做引擎 CHECKS_OUT_OF_SCOPE 里列的那些判断：不判断某项支出能不能计入扣除项目、 不套用某个地区的预征率或普通住宅优惠、不给税务意见、不做清算筹划、不读 .xlsx。 档位税率、速算扣除系数与预征率一律取自你表里的值或入参，本工具只做口径一致的算术与表内一致性判定； 材料不足时不给结论，也不会输出「未发现问题」。