房地产房源信息收集与可视化分析 | Real Estate Filing Query

房地产房源信息收集与可视化分析工作流：读取各城市住建/房管部门依法主动公开公示的房源与备案价数据，覆盖采集→标准化→去化率四档口径(毛B/净A/签约C/现金回笼D)→货值测算→Excel可视化交付；新增「既有记录检索闸门」避免重复采集。Real estate filing-price collection & absorption-rate analysis.

采集合规前提声明：本技能仅用于读取各城市住建、房管部门依法主动公开公示的房源、备案价与配售结果数据；严格遵守目标平台服务条款、robots 协议与适用法律法规，不突破任何访问限制；如遇平台访问节奏限制，遵循其公开节奏、必要时人工辅助，不以技术手段强行突破。

房地产房源信息收集与可视化分析

把"定位项目 → 读取公开公示数据 → 标准化 → 去化口径 → 货值测算 → 可视化交付"的方法封装为可复用工作流。采集是手段，去化研判与授信量化是目的——不止于查备案价，更覆盖去化水分识别、可变现货值测算与结清触发点判断。

工作流（SOP）

🚦 Step 0 强制前置 · 既有案例记录检索闸门：接到任务先按 references/案例检索闸门_SOP.md 执行——用 Glob/Grep 检索工作区既有记录（既有采集底稿、官方公示备份、历史笔记、案例库），命中即加载复用、禁止重复联网检索；未命中才进入下列步骤，查完必落盘闭环。完整规范见 references/案例检索闸门_SOP.md。

1. 定位项目：依据线索（客户/项目名/城市）匹配官方项目（开发企业 + 片区 → 预售证全库 → 销控总表）。
2. 读取公开公示数据：读取目标城市住建/房管部门依法主动公开公示的房源明细、备案价与配售结果；优先采用官方导出的结构化表格。
3. 标准化：统一字段（楼栋/单元/房号/面积/状态/价格），按城市字段映射归一到统一 schema。
4. 去化率四档口径（必须并列，禁止只给一个数）：
   • D 现金回笼（最保守） = 已备案 / 总
   • C 签约（最严口径） = (总 − 在售 − 风险 − 登记 − 安居房) / (总 − 风险 − 登记 − 安居房)
   • A 净口径（授信用） = (总 − 在售 − 风险) / (总 − 风险)
   • B 毛口径（最宽） = (总 − 在售) / 总
   • 恒有 D ≤ C ≤ A ≤ B，用作一致性校验。
5. 货值测算：有效可变现 = 在售 × (1 − 业态折扣)；按状态占比识别有效可变现，不双重扣减。
6. 可视化交付：输出多 Sheet Excel（项目总览 / 逐套明细 / 四档去化 / 货值测算 / 风险标注 / 数据来源与口径），并附口径诚实声明。

去化率四档口径（核心铁律）

• 多口径并列：任何去化结论必须同时给 D/C/A/B 四档，并单独暴露分母；缺失数据严禁当 0，以「—」标注。
• 状态互斥：在售 / 已售 / 风险 / 首次登记 / 安居房 五类不重叠；有效可变现 = 在售 × (1 − 业态折扣)，不可再乘 (1 − 风险占比)。
• 保障房特殊处理：安居型商品房平台"安居房"标签不区分已售/待售，须走住建局配售批次公示交叉印证（下载每批次"已选房源"xlsx，按状态列筛"已选定"= 实际签约套数），且必须列入排查名单、严禁静默剔除。
• 一致性校验：D ≤ C ≤ A ≤ B；若出现倒挂（如 D > C）必为基数/口径错配，回溯修正。

数据来源分级与可信度

• A 级（官方）：住建/房管部门导出 xlsx、官方配售结果公示。交付物主数字采用 A 级口径。
• C 级（自媒体）：媒体/自媒体转述的去化数字，必须回查官方公示页升 A 级后才进交付物，不留未升 C 级残留。
• D 级（认购中）：尚在认购期、未出选房结果的批次，作为上限参考单列，不并入主数字。

交付规范

• Excel 多 Sheet：项目总览 / 逐套明细 / 四档去化 / 货值测算 / 风险标注 / 数据来源与口径。
• 文件命名：{主体}_{类型}_{YYYYMMDD}[_vNN].{ext}；数据时间带周几；口径诚实声明写入首行。
• 来源双色标注：官方来源浅绿底、外网来源浅黄底。
• 交付前回读实测（openpyxl 校验行列数 + 来源标注），口径诚实声明后再报完成。

案例检索闸门（本版新增）

references/案例检索闸门_SOP.md 定义了强制前置流程：每次任务开场先 Glob/Grep 全工作区查历史记录 → 命中即复用、禁重搜；未命中才新查，查完必落盘闭环。含"中文目录 Glob 漏匹配"兜底（用 Grep 笔记 + ls 兜底）。实测可拦住重复联网检索，避免重复劳动。