# 節稅策略與合法規劃

## 🔑 基本原則

1. **持有越久稅越輕**（房地合一45%→35%→20%→15%）
2. **自住才是王道**（房地合一免稅400萬，土增稅10%，地價稅2‰）
3. **善用一生一次／一生一屋**
4. **買賣優於贈與**
5. **繼承優於贈與**

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## 節稅策略大全

### 1. 房地合一稅節稅

| 策略 | 做法 | 效果 |
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| 滿6年自住 | 實際居住+設戶籍 | 免稅額400萬+10%稅率 |
| 拉長持有 | 持有>5年或>10年再賣 | 稅率35%→20%→15% |
| 保留成本單據 | 妥善保存裝修發票、仲介費單據 | 提高成本扣除 |
| 重購退稅 | 2年內重購自住房地（大屋換小屋按比例退） | 退還已繳房地合一稅 |
| 虧損扣抵 | 同年度有財產交易損失可扣抵 | 降低稅基 |

### 2. 土增稅節稅

| 策略 | 做法 | 效果 |
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| 一生一次 | 符合資格時使用 | 10%優惠稅率 |
| 一生一屋 | 一生一次用完後使用 | 10%優惠稅率（限1屋） |
| 重購退稅 | 2年內重購自用住宅 | 退還已繳土增稅 |
| 贈與前先賣 | 先賣後贈現金 | 避開贈與+土增+契稅三疊 |
| 持有滿30年 | 長期持有土地稅額會大幅增加 | 可計算是否分次出售 |

### 3. 財產交易所得節稅

| 策略 | 做法 | 效果 |
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| 保留原始成本 | 取得年份久遠，用標準認定較有利 | 比較核實 vs 標準 |
| 折舊申報 | 出租房屋可申報折舊 | 降低所得 |
| 費用列舉 | 仲介費、代書費、修繕費 | 降低稅基 |

### 4. 房屋稅節稅

| 策略 | 做法 | 效果 |
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| 維持自住 | 3戶以內自住可享1.2% | 稅率差異大 |
| 打通併戶 | 相鄰房屋打通自住 | 合併計算戶數 |
| 老屋稅基低 | 房屋折舊後評定現值降低 | 稅額遞減 |

### 5. 地價稅節稅

| 策略 | 做法 | 效果 |
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| 9/22前申請自用 | 每年9/22前向稅務局申請 | 10‰→2‰ |
| 部分土地申請 | 符合條件之土地部分申請 | 精準節稅 |
| 多戶住宅 | 擇優選地價最高者申請自用 | 節稅效果最大 |

### 6. 贈與vs繼承規劃

| 方式 | 優點 | 缺點 |
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| 繼承 | 免土增稅、免契稅、遺產稅扣除額多 | 無法指定分配比例 |
| 贈與 | 可在生前分配 | 三重課稅（贈與+土增+契稅）|
| 買賣（低價） | 稅負最低 | 金流需有憑證 |
| 遺囑+信託 | 可分配+節稅 | 成本較高 |

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## ⚠️ 常見違法避稅（不要做！）

| 行為 | 風險 |
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| 虛報成交價格 | 補稅+罰鍰+刑事責任 |
| 假贈與真買賣 | 國稅局會查資金來源 |
| 人頭登記 | 民法風險+稅務風險 |
| 假裝修提高成本 | 發票不符實質將被剔除 |
| 短報契價 | 補稅罰鍰 |