# 常見情境試算案例

## 情境一：賣自住房（房地合一）

**條件：**
- 取得：2020年買入1,200萬
- 售出：2026年賣出1,800萬
- 持有6年，自住
- 相關費用：仲介費3% = 54萬（有單據）
- 土地漲價總數額：50萬

**試算：**
```
稅基 = 1,800 - 1,200 - 54 - 50 = 496萬
自住滿6年 → 免稅額400萬 → 稅基 = 96萬
稅率10% → 稅額 = 9.6萬
```

**結論：自住6年幾乎不用繳稅 🎉**

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## 情境二：賣投資房（房地合一）

**條件：**
- 取得：2021年買入1,000萬
- 售出：2024年賣出1,500萬
- 持有3年（非自住）
- 有成本單據：契稅+代書費=15萬，賣出仲介費=45萬
- 土地漲價總數額：30萬

**試算：**
```
稅基 = 1,500 - 1,000 - 15 - 45 - 30 = 410萬
持有3年 → 稅率35%
稅額 = 410 × 35% = 143.5萬
```

**結論：短持有投資房稅很重！**

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## 情境三：繼承房產後出售

**條件：**
- 長輩2020年400萬購入，2026年過世時公告現值+評定現值=600萬
- 子女繼承，同年以700萬售出
- 持有未滿1年

**特殊規則：**
- 繼承取得之成本：以繼承時公告現值+評定現值為準
- 持有期間不得合併被繼承人持有期間
- 稅率：45%（持有2年內）

**試算：**
```
稅基 = 700 - 600 - 相關費用
情境嚴峻，建議持有滿2年後再出售
```

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## 情境四：贈與 vs 買賣 比較

**條件：**
- 房屋評定現值+土地公告現值 = 500萬
- 市價 = 1,200萬
- 子女為受贈人/買受人

### 贈與方案
```
贈與稅：500萬 - 244萬 = 256萬 × 10% = 25.6萬
土增稅：以一般稅率計算（無自用優惠）
契稅：500萬 × 6% = 30萬
合計：約55.6萬以上
```

### 買賣方案（低價買賣）
```
以公告現值500萬買賣
契稅：500萬 × 6% = 30萬
土增稅：微量（前次移轉現值近乎相同）
贈與稅：0（買賣免稅）
合計：約30萬
```

**結論：低價買賣通常比贈與划算，但需注意資金流向舉證。**

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## 情境五：一生一次 vs 一生一屋

### 一生一次（土增稅10%）
- 適用：出售前1年無出租/營業
- 一生只能用**1次**
- 不限面積（但有上限）

### 一生一屋（土增稅10%）
- 適用：已用過一生一次，且：
  - 出售前**5年**無出租/營業
  - 本人+配偶+未成年子女僅有**1屋**
  - 都市≤1.5公畝，非都市≤3.5公畝
- 一生不限次數！

**結論：先審一生一次，符合資格再用它；未來賣屋可用一生一屋。**