# 價格調整因子

## 車位拆算

標準車位（2.5×5.5m）參考價值：

| 地區 | 一般車位 | 機械車位 |
|------|:--------:|:--------:|
| 台北市 | 250~350萬 | 150~250萬 |
| 新北市 | 180~280萬 | 100~180萬 |
| 桃園市 | 150~220萬 | 80~150萬 |
| 台中市 | 130~200萬 | 70~130萬 |
| 高雄市 | 100~170萬 | 50~100萬 |

→ 總價減車位價值後，再除以不含車位坪數

## 樓層調整

| 總樓層 | 中間樓層 | 高樓層 | 頂樓 |
|--------|:--------:|:------:|:----:|
| 7F以下 | +0% | +2~5% | -3~0% |
| 8~12F | +0% | +3~8% | -2~+2% |
| 13F以上 | +0% | +5~10% | -3~+3% |
| 頂加（違建） | — | — | +20~40% (風險) |

## 屋齡調整

| 屋齡 | 調整幅度 | 物件類型 |
|:----:|:--------:|----------|
| 0~5年 | -0~5% | 新成屋 |
| 5~10年 | -5~10% | 新古屋 |
| 10~20年 | -10~20% | 中古屋 |
| 20~30年 | -20~30% | 老屋 |
| 30年+ | -30~45% | 老公寓 |
| 40年+ | 行情特殊，另行判斷 | 都更潛力 |

## 座向調整

| 座向 | 調整幅度 | 說明 |
|:----:|:--------:|------|
| 坐北朝南 | +3~5% | 台灣最受歡迎座向 |
| 坐東朝西 | -3~5% | 西曬問題 |
| 其他 | -3~+3% | 視通風採光 |

## 景觀調整

| 景觀 | 調整幅度 |
|------|:--------:|
| 公園景 | +5~15% |
| 河景/海景 | +10~20% |
| 山景 | +3~8% |
| 無特殊景觀 | 0% |
| 面高架橋/殯儀館 | -10~20% |
| 面電塔/墳墓 | -15~25% |

## 特殊調整

| 因素 | 調整 | 說明 |
|------|:----:|------|
| 凶宅 | -30~50% | 非自然死亡事件 |
| 海砂屋 | -40~60% | 氯離子超標 |
| 輻射屋 | -30~50% | 輻射鋼筋 |
| 違建 | -10~30% | 有被拆除風險 |
| 一樓 | +10~30% | 店面效益 |
| 地下室 | -30~50% | 採光通風差 |
| 學區宅 | +5~15% | 明星學區 |
| 捷運宅(500m內) | +5~15% | 步行可達 |
| 近嫌惡設施 | -5~15% | 宮廟/加油站/變電所 |

## 分數加權法

取代傳統調整，可用分數系統概估：

| 項目 | 權重 | 滿分 |
|------|:----:|:----:|
| 區位/生活機能 | 30% | 100 |
| 交通便利性 | 25% | 100 |
| 屋況/維護 | 20% | 100 |
| 格局/採光 | 15% | 100 |
| 特殊價值(景觀/學區) | 10% | 100 |

```
調整係數 = 加權總分 / 100
估值 = 參考單價 × 調整係數 × 總坪數
```