# 工程期款與對保流程

## 標準付款方式（內政部版）

一般預售屋付款比例：

| 階段 | 比例 | 說明 |
|------|:----:|------|
| 訂金 | 2~5% | 簽紅單時繳付 |
| 簽約金 | 5~10% | 簽正式合約時 |
| 工程期款 | 10~15% | 依工程進度分6~12期 |
| 銀行貸款 | 70~80% | 對保後核撥 |
| 交屋保留款 | 0~5% | 交屋時付清 |

## 工程期款繳款時程（範例）

| 期數 | 工程進度 | 比例 | 金額範例（總價1,500萬）|
|:----:|----------|:----:|:---------------------:|
| 1 | 開工 | 5% | 75萬 |
| 2 | 基礎完成 | 5% | 75萬 |
| 3 | 地下結構完成 | 5% | 75萬 |
| 4 | 地上結構（每3~5層） | 分次繳 | 各期約30~50萬 |
| 5 | 結構體完成 | 5% | 75萬 |
| 6 | 內部裝修 | 5% | 75萬 |
| 7 | 使用執照申請 | 5% | 75萬 |
| 8 | 對保/貸款 | 70~80% | 1,050~1,200萬 |

## 對保流程

### 對保時機
- 使用執照取得後，通知交屋前
- 銀行評估房屋價值（鑑價）

### 對保準備文件
- [ ] 預售屋買賣契約書
- [ ] 身分證正反面影本
- [ ] 收入證明（薪轉/扣繳憑單/所得清單）
- [ ] 財力證明（存款/股票/基金）
- [ ] 個人信用報告（聯徵）
- [ ] 保證人身分證明及財力（如需）

### 貸款成數不足的處理

**情況一：銀行鑑價低於成交價**
```
成交價：1,500萬 | 鑑價：1,300萬
貸款8成：1,300×80% = 1,040萬
不足：1,200萬（預估貸款）-1,040萬 = 160萬
處理：需自備補足
```

**情況二：信用條件導致成數不足**
```
可主張「不可歸責於買方」→ 可解除契約
建商應退還已繳價款全額
```

**情況三：利率過高**
```
可行使契約審閱期終止權
或與建商協商換銀行
```

## 貸款實務知識

### 利率
- 首購：約2.0~2.5%（2026年水準）
- 一般：約2.3~3.0%
- 青年安心成家：配合政府方案

### 房貸種類
| 類型 | 說明 | 適合對象 |
|------|------|----------|
| 一段式利率 | 固定利率到底或前低後高 | 追求穩定 |
| 二段式利率 | 前1~2年低利率，之後調升 | 短期持有 |
| 三段式利率 | 分三階段調升 | 特殊方案 |
| 指數型房貸 | 依定儲利率指數浮動 | 一般情況 |

### 寬限期
- 最長：**3~5年**（多數銀行3年）
- 寬限期內：**只繳利息，不還本金**
- 寬限期後：本息攤還，月付金會顯著增加

```
範例：貸款1,000萬，利率2.5%，20年期
寬限3年：月付約20,833元（只繳息）
寬限結束：月付約52,992元（本息攤還）
```

## 注意風險

1. **工程期間利率變動** → 對保時利率可能與簽約時不同
2. **銀行緊縮房貸** → 某些時段銀行可能成數降低
3. **建商指定銀行** → 利率可能較差，可爭取自覓銀行
4. **貸款年限** → 最長40年（年輕人可爭取30~40年）
5. **提前清償違約金** → 通常綁約1~3年，之後免違約金