# 店面/商用租約特別事項

## 與住宅租約的主要差異

| 面向 | 住宅租約 | 店面/商用租約 |
|------|----------|--------------|
| 法律適用 | 租賃專法 + 民法 | 主要為民法 |
| 契約審閱期 | 至少3天（強制） | 無強制，建議主動要求 |
| 押金上限 | 2個月（強制） | 無上限，常見3-6個月 |
| 違約金上限 | 承租人1個月（強制） | 無強制，常見2-3個月 |
| 提前終止權 | 承租人較有保障 | 無強制提前終止權 |

## 店面租約關鍵條款

### 1. 租期與保障
- 建議租期 **3-5年** 為基本（裝潢成本攤提）
- 優先續約權條款：載明續約租金上限（如：不超過前租約租金之110%）
- 到期自動續約機制（避免經營中斷）

### 2. 營業登記
- 承租人有權辦理營業登記（商業登記+稅籍登記）
- 如因法規限制（土地使用分區）無法登記，出租人應負責任
- 特許行業：餐廳需符合建築/消防/衛生法規

### 3. 裝修條款
- 裝修範圍需先經出租人書面同意
- 裝修費用歸屬（一般由承租人負擔）
- 租期屆滿裝修物歸屬
  - 一般約定：承租人恢復原狀（若無償留予出租人，可協商補償）
  - 有價值之裝修（如管線改造、廚房設備）可協商折舊補償
- 退租時是否需恢復原狀（店面常約定不恢復以利下一手承租）

### 4. 租金調整機制
- 常見調幅：每 **2-3年** 調整一次
- 調幅上限：建議約定不超過 **5-10%**
- 參考指標：物價指數(CPI)或周邊行情

### 5. 特殊條款
- **營業時間限制**（如社區型店面有營業時間限制）
- **噪音/油煙/廢水處理**（環保法規要求，費用歸屬）
- **內用/外帶/外送限制**（社區規約可能有限制）
- **店招位置及規格**（管委會規定）

### 6. 提前終止
- 提前終止違約金：通常 **2-4個月** 租金（請留意合理性）
- 承租人特殊終止權：營收不佳、不可抗力
- 出租人特殊終止權：整棟出售、都更

### 7. 公共設施分擔
- 管理費計算方式
- 水電費分攤（獨立電表或按比例）
- 停車位使用權（如有）

## 特殊類型商用租約

### 辦公室
- 可辦理公司登記（確認使用分區）
- 公共區域（會議室、茶水間）使用規範
- 停車位配比

### 餐飲店
- 排油煙管線設置及是否符合法規
- 瓦斯/天然氣管線申請
- 衛生局相關規定（營業許可）
- 環保法規（油水截流設施）
- 消防檢查標準

### 補習班/診所
- 需符合建築法規（使用類組）
- 消防設備標準較高
- 直下層不得為特定用途（如補習班不得在地下室）

---

## 店面租約風險提醒

1. **營業登記可能被拒** → 簽約前先確認土地使用分區
2. **裝修投入無法回收** → 確保足夠租期
3. **租金暴漲風險** → 約定調幅上限
4. **鄰居檢舉風險** → 遵守社區規約
5. **都更/改建風險** → 約定補償條款